La legge 392/78 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” (cd. Equo Canone) per le locazioni non abitative stabilisce alcuni vincoli che possono rappresentare un gravoso onere per il locatore talvolta neppure effettivamente consapevole delle conseguenze determinate direttamente dalle disposizioni legislative.

In particolare si tratta della rinnovazione automatica del contratto al termine  del primo periodo di sei anni (anche questa durata minima vincolata) a meno che non venga comunicata formalmente una disdetta, con un preavviso di 12 /18 mesi a seconda della destinazione commerciale della locazione, nella quale siano specificamente enunciati i motivi del diniego di rinnovazione pure tassativamente indicati dalla legge.

Vi è poi il diritto di prelazione in favore del conduttore in caso il locatore intenda trasferire a terzi la proprietà dell’immobile ed, addirittura, la violazione di tale prelazione dà luogo al riscatto del bene dall’ignaro acquirente .

Vi è analogo diritto di prelazione in caso di nuova locazione, ma in tal caso la violazione dà luogo solo a risarcimento del danno.

Ma, forse, il vincolo che maggiormente preoccupa il locatore è quello dell’”indennità per la perdita dell’avviamento” che il conduttore si vedrà riconoscere tutte le volte in cui l’attività svolta nell’immobile concesso in locazione sia stata a contatto con il pubblico ed il contratto sia terminato per qualsiasi causa diversa dalla morosità del conduttore ovvero dal suo recesso.

L’indennità di avviamento è predeterminata dal legislatore in 18 mensilità ovvero in 36 mensilità.

A 36 mensilità si arriva allorché il locatore proprietario successivamente al termine del contratto con il primo conduttore provveda poi a stipulare contratto di locazione con altro soggetto che poi eserciti nei medesimi locali un’attività analoga al primo.

Sono questi vincoli che tutelano comunque l’avviamento commerciale dell’impresa che comunque investe energie e finanze per incrementare la clientela e poi vede terminare il contratto di locazione,  fulcro del contatto con tale clientela.

Ora però, con la L.164/2014 che ha convertito il D.L. n. 133/2014 per le locazioni commerciali che scontino un canone annuale da € 250.000 in su, le cd. “grandi locazioni”, il regime vincolistico ora accennato è venuto meno nel senso che le parti, in sede di accordo possono derogare a ciascuno dei vicoli imposti dalla L. 392/78.

Per la deroga alla disciplina vincolistica occorrono tre condizioni: a) il canone minimo annuo di €250.000,00; b) l’immobile non sia qualificato d’interesse storico artistico; c) le deroghe risultino da atto scritto.

Sarà opportuno che le parti siano consapevoli di tali prescrizioni e delle opportunità che la legge consente prima di stipulare un contratto di locazione il cui corrispettivo sia cospicuo.

A Cura dell’Avv. Alessandro Papa

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