Quando si vuole vendere il proprio immobile, ma contemporaneamente restare all’interno dello stesso, è possibile costituire una “servitù personale” sotto forma di diritto d’abitazione o di usufrutto mediante atto notarile.

Tali istituti giuridici sono disciplinati dalla normativa codicistica rispettivamente ex artt.  981 c.c. e 1022 c.c.

Relativamente al diritto di usufrutto, parliamo di una servitù che conferisce ad una determinata persona – denominata usufruttuario – il pieno godimento di una cosa o di un diritto. In merito ad un appartamento implica sia il diritto di utilizzare l’immobile che quello di poter percepire i “frutti” derivanti dall’utilizzo dello stesso. Il titolare di una proprietà gravata da usufrutto è giuridicamente detto “nudo proprietario”. L’usufrutto non è cedibile né trasmissibile agli eredi in caso di morte del beneficiario ma può essere ceduto a terzi in vita. L’usufruttuario quindi, per esempio, può effettuare la locazione dell’immobile e percepire in questo modo degli affitti.

Ciò non toglie che l’usufruttario è tenuto a degli obblighi: infatti allo stesso spetta la cura e  l’amministrazione del bene dato in usufrutto.

Inoltre, il possesso, l’uso e il godimento dello stesso non devono nuocere al nudo proprietario e intaccarne la sostanza. Deve quindi mantenerlo costantemente in uno stato che corrisponde alla sua destinazione generale: per esempio, in caso di terreni, non deve trascurarne la coltivazione.

Per quanto concerne i lavori che esulano dalla manutenzione ordinaria – rifacimento delle facciate, le riparazioni del tetto, eccetera – l’usufruttario non ha il dovere di intraprenderli, ma è tenuto ad avvisare il proprietario della necessità di eseguirli. Deve quindi sostenere le spese di manutenzione ordinaria e pagare gli oneri che risultano dall’uso del bene. Ne consegue che sarà il nudo proprietario a dover far fronte alle spese straordinarie.

Diversamente, il diritto di abitazione, anche esso servitù, conferisce ad una determinata persona – denominata habitator – la facoltà e il diritto di abitare in un immobile o parte di esso di cui non è proprietario.

L’habitator potrà occuparlo solo in parte ovvero quella corrispondente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

In questo caso tale diritto non è né cedibile né trasmissibile per successione e finisce al decesso del suo beneficiario o alla sua uscita dall’immobile per trasferirsi altrove (ad esempio in una casa per anziani o in un’altra casa).

E’ importante sapere che l’habitator deve far fronte alle spese ricorrenti legate all’utilizzo dell’immobile (acqua, gas, elettricità, eccetera) e a quelle relative a riparazioni che rientrano nella manutenzione ordinaria.

In conclusione la scelta tra la costituzione di un usufrutto piuttosto che un diritto d’abitazione e viceversa dipende dagli interessi e dalle aspettative di ciascuna delle parti, ma per questo e per maggiori altre delucidazioni i nostri professionisti restano a completa disposizione.

Dott.ssa Valeria Lazzaroni