LA REVISIONE DELLA TABELLA MILLESIMALE

Il condominio è un istituto giuridico che riunisce in sé un aspetto statico ed uno dinamico. Il profilo dinamico del condominio rappresenta la comproprietà di beni comuni in capo ai proprietari di unità immobiliari costituenti un edificio, ovvero un complesso immobiliare, allorché tali beni comuni siano posti a servizio delle singole proprietà esclusive. Il profilo dinamico del condominio attiene alla gestione delle cose comuni per il godimento delle proprietà esclusive.

Lo statuto del condominio, cioè l’insieme di regole che disciplinano l’uso delle cose comuni, dei servizi erogati nell’interesse dei singoli condomini nonché l’uso delle proprietà esclusive in rapporto alla collettività condominiale, è costituito dal regolamento: un insieme di norme caratterizzate dalla “generalità” dei loro precetti destinati alla disciplina dei rapporti d’una collettività e non di specifici soggetti e dalla “astrattezza” degli stessi in quanto disciplinanti fattispecie generali e non singoli casi concreti.

Il regolamento condominiale ha origine “interna” allorché derivi da deliberazione della collettività dei condomini che si autorevolmente, mentre ha origine “esterna” allorché proviene dall’unico proprietario dell’edificio pro indiviso che ha inteso regolamentare anche per il futuro i rapporti fra le singole unità immobiliari risultanti dal successivo frazionamento.

Il regolamento, inoltre, quanto al profilo oggettivo cioè al contenuto delle norme poste dallo stesso, avrà natura “contrattuale”, allorché stabilisca precetti incidenti anche sui diritti soggettivi dei singoli condomini disciplinando sia l’uso delle cose comuni sia l’uso delle proprietà esclusive in rapporto alle stesse cose comuni ed agli altri condomini. La natura “regolamentare” dello statuto condominiale è data dal contenuto dei suoi precetti che si limitano a disciplinare la gestione delle cose comuni e dei servizi condominiali.

Il regolamento condominiale, sia esso di origine “interna” o “esterna”, contiene le norme sulla ripartizione delle spese “necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune” (art. 1123 c.c.).  Anzi, “per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio” (art. 68 disp. att. c.c.). È la “tabella millesimale” costituita dalle quote millesimali relative ad ogni singola unità immobiliare in rapporto all’intera proprietà comune (tabella generale) ovvero in rapporto ai servizi comuni prestati nell’interesse comune (tabelle particolari).

La tabella millesimale determina e commisura i rapporti delle singole unità immobiliari con l’intera proprietà comune e con i servizi erogati dall’ente condominiale. Tali rapporti, così “fotografati” non sono immutabili ma possono essere rivisti, oltre all’insorgere d’una nuova unanime regolamentazione condominiale,  al mutare delle condizioni di fatto che hanno originato la specifica commisurazione (mutamento delle condizioni strutturali dell’edificio ovvero delle sue singole parti, innovazioni di vasta portata) ovvero all’accertamento d’un errore che ha determinato in origine una falsa rappresentazione dei rapporti fra i piani o porzioni di piano (art. 69 disp. att. c.c.).

Le norme

Codice civile

  • Art.  1101 – Quote dei partecipanti alla comunione
  • Art. 1118 – Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
  • Art. 1123 – Ripartizione delle spese condominiali
  • Artt. 1124 e 1126 – Ripartizione spese scale e lastrici solari

Disposizioni di attuazione del codice civile

  • Art. 68 – Ripartizioni valori di piano o di porzioni di piano in regolamento condominio
  • Art. 69 – Condizioni per revisione tabella millesimale

La fattispecie

La tabella millesimale e quindi la misura della contribuzione dei singoli condomini alle spese di manutenzione e conservazione delle cose comuni oltre che alle spese per l’erogazione di servizi comuni, sono modificabili, alla stregua dell’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, su richiesta anche giudiziale d’uno solo dei condomini allorché risulti:

  • che l’originaria ripartizione tabellare sia conseguenza d’un errore;
  • che le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani o di innovazioni che abbiano comportato modifiche delle unità immobiliari con alterazione di oltre un quinto del valore proporzionale del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Oltre alla revisione su richiesta giudiziale come previsto dall’art. 69 disp. att. c.c., la tabella millesimale potrà essere modificata:

  •  dall’assemblea condominiale con deliberazione unanime di tutti i condomini
  •  per facta concludentia e, quindi, a seguito di una continua adozione di fatto d’una determinata ripartizione di spese ancorché non contemplata da regolamentazione scritta (con l’avvertenza che tale modificazione è significativamente avversata da dottrina e giurisprudenza).

Revisione tabella millesimale ex art. 69 n. 1 disp. att. c.c. – errore

L’errore rilevante ai fini dell’applicazione dell’art. 69 disp. att. c.c. non ha avuto, nel corso degli anni una continua ed univoca interpretazione giurisprudenziale quanto alla qualificazione dello stesso ed ai relativi presupposti di applicazione.

La più risalente interpretazione della Corte di Cassazione stabiliva il principio che “l‘errore” rilevante ai sensi dell‘art. 69 disp. att. c.c. fosse riconducibile all‘errore inteso come vizio della volontà alla stregua degli artt. 1428 e 1429 c.c., considerato che la tabella millesimale ha natura di contratto anche allorché il negozio cui far riferimento è quello originariamente predisposto dall‘unico proprietario cui hanno successivamente acceduto i proprietari delle singole unità immobiliari a seguito dei trasferimenti frazionati. Pertanto, secondo tale risalente pronuncia della S.C., la revisione giudiziale per errore della tabella millesimale alla stregua dell‘art. 69 disp. att. c.c. postulava il rilievo d‘un errore essenziale ai sensi dell‘art. 1429 c.c. nonché riconoscibile ad un soggetto di ordinaria diligenza ex art. 1431 c.c.

A seguito d‘un più recente revirement, la S.C. nel 1982 distoglieva l‘errore rilevante per la revisione della tabella millesimale dalla disciplina dell‘errore-vizio del consenso e ne riportava l‘applicabilità alla divergenza, oggettivamente riscontrabile, tra il valore tabellare assegnato ai piani ed alle porzioni di piano ed il valore effettivamente sussistente. Una più recente pronuncia della S.C. a sezioni unite confermava tale nuovo orientamento giurisprudenziale secondo cui l‘errore non coincide con l’errore vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e ss. c.c. ma viene a consistere nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. In ogni caso, anche in tale nuova interpretazione della norma, occorre far riferimento a criteri obiettivi di valutazione delle unità immobiliari per la ripartizione proporzionale dei piani e non a meri criteri di valutazione degli stessi che possono essere soggettivi ed oggetto di specifica approvazione e pattuizione. Costituiscono, pertanto errori essenziali assumibili per la revisione tabellare  a norma dell’art. 69 n.1 gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo di valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza l’ubicazione l’esposizione), siano errori di fatto (ad esempio erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva), siano errori di diritto; non possono essere qualificati come essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta.

L’orientamento della Corte era tuttavia destinato ad un nuovo revirement. Dall’errore qualificato quale obbiettiva divergenza tra quota tabellare ed effettiva proporzione di piano o porzione di piano, si doveva passare nuovamente all’errore inteso come vizio della volontà. Infatti, con una pronuncia del 2000 la Corte di Cassazione, argomentando dalla disponibilità della commisurazione millesimale ex art. 68 disp. att. c.c. da poter pienamente disciplinare nell’autonomia delle parti, deduceva l’intangibilità di tale regolamentazione allorché la stessa sia conseguita ad una libera manifestazione di volontà del condomino in sede di stipula del regolamento condominiale ovvero allorché la manifestazione di volontà sia intesa ad accedere al regolamento formato dal costruttore ed allegato ai singoli atti di trasferimento delle porzioni immobiliari. Di tal guisa, “l’errore” non risulta più consistere nell’obbiettiva divergenza tra tabella e realtà di fatto (divergenza che potrà essere derogata dalle parti), ma nel vizio della volontà inteso come falsa rappresentazione della realtà inficiante la libera volizione all’adesione al regolamento condominiale ed alla sua tabella millesimale. Con riguardo al regolamento di matrice “contrattuale”, con la citata pronuncia del 2000 si è tornati a qualificare l’errore contemplato dall’art. 69 disp. att. c.c. quale errore -vizio della volontà.

Le conseguenze sul piano sostanziale e processuale del descritto orientamento giurisprudenziale riguardano la necessità di allegare e dimostrare l’errore essenziale e riconoscibile (artt. 1428 e 1429 c.c.) nonché l’onere di agire nel termine di prescrizione dell’azione stabilito in cinque anni dalla scoperta del vizio della volontà (art. 1442 c.c.).

Dopo alcune pronunce di orientamento contrario, la Corte di legittimità tornava alla qualificazione dell’errore assumibile per la revisione tabellare quale errore vizio della volontà con un’ultima sentenza del 2001.

Occorre osservare che , nonostante l’orientamento della S.C. in tema di errore rilevante al fine di consentire la revisione della tabella millesimale sia ritornato all’originaria qualificazione dell’errore-vizio, le corti di merito non appaiono adeguarsi al nuovo insegnamento ed appaiono maggiormente inclini a dare sfogo a consulenze tecniche d’ufficio per la revisione tabellare ogni volta sia allegata e dimostrata qualsiasi divergenza tra realtà effettiva e sua rappresentazione in tabella millesimale giungendo talvolta a concedere la revisione anche in ragione di nuovi ed asseriti migliori criteri di valutazione della ripartizione delle spese.

Revisione tabella millesimale ex art. 69 n. 2 disp. att. c.c. – mutamento condizioni parte edificio

Minori problemi interpretativi derivano dall’applicazione della seconda condizione per la revisione tabellare posta dall’art. 69 disp. att. c.c.

Nel caso previsto dalla norma in esame, potrà essere richiesta giudizialmente la revisione della tabella di ripartizione delle spese allorché mutino le condizioni strutturali dell’edificio o di una parte di esso: il mutamento strutturale dovrà, tuttavia, notevolmente alterare il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano per almeno un quinto.

Non tutti gli interventi d’innovazione strutturale potranno essere assunti quali presupposti della revisione tabellare ma solo quelli che abbiano, in modo rilevante, mutato i rapporti originari tra i piani o tra le porzioni di piano.

L’elencazione dei mutamenti strutturali, comportanti la rivedibilità tabellare, contenuta nell’art. 69 non è tassativa ma esemplificativa degli interventi che risultano in grado di mutare i rapporti di spesa condominiale: sopraelevazioni, espropriazioni ed innovazioni di vasta portata.

Quanto alle sopraelevazioni è evidente che un aumento dei piani dell’edificio così come un accrescimento della cubatura d’una unità immobiliare mediante costruzione di nuovi locali comporterà un aumento del dato assoluto di cubatura generale rispetto al quale era stata redatta l’originaria tabella millesimale. 

Parimenti, allorché a seguito di espropriazione parziale, il condominio venga a ridursi restringendo, quindi, il dato assoluto della comproprietà suddivisa in millesimi, occorrerà rivedere anche le tabelle originariamente predisposte.

Quanto alle innovazioni occorre far riferimento a tutti quei mutamenti strutturali eseguiti nelle singole unità immobiliari che abbiano altresì determinato una notevole alterazione dei rapporti con gli altri enti condominiali. Al fine di potere invocare la revisione tabellare devono tuttavia mutare le caratteristiche strutturali obbiettive dell’immobile implicanti diversi rapporti condominiali e non, meramente, le destinazioni urbanistiche o di uso conferite alle stesse unità immobiliari ovvero le caratteristiche esterne dello stesso immobile.

Del resto, anche il maggior uso, ovvero la trasformazione dello stato catastale d’un immobile, in difetto di innovazioni strutturali ai sensi dell’art. 69 n. 2 disp. Att. c.c., non sono sussumibili quali cause di revisione delle tabelle.

Quanto al mutamento d’uso la S.C. ha stabilito che “ove un sottotetto venga trasformato in vani abitabili dal suo proprietario, ciò non comporta l’insorgere di alcun diritto negli altri condomini (né ad un’indennità né alla revisione della tabella millesimale di comproprietà a nulla rilevando che le opere siano o non siano legittime nei confronti della pubblica amministrazione, in relazione agli strumenti urbanistici vigenti”.

Revisione tabella millesimale – consenso unanime condomini

L’assemblea condominiale, purché deliberi all’unanimità dei condomini, con tutti i condomini presenti, può modificare la tabella millesimale, innovando pattiziamente, di tal guisa, lo statuto condominiale.

È di tutta evidenza che la delibera adottata all’unanimità dei condomini potrà modificare ed innovare la stessa tabella predisposta dal costruttore, allegata ai singoli atti d’acquisto, in relazione alla quale la nuova deliberà è da assumersi quale successiva pattuizione sostitutiva della prima.

Revisione tabella millesimale – comportamenti concludenti

È stata lungamente discussa in dottrina e giurisprudenza la questione del mutamento della tabella millesimale in ragione di univoci comportamenti dei condomini intesi a ripartire gli oneri condominiali in modo differente, o parzialmente differente, rispetto a quanto previsto dallo statuto.

In particolare, già dal 1995 la S.C. ha avuto modo di chiarire che la modifica delle originarie tabelle millesimali può dedursi da comportamenti concludenti quali il continuo pagamento delle spese condominiali ripartite in modo difforme dall’originario statuto. A tale orientamento giurisprudenziale è apparsa conformarsi anche qualche corte di merito validando la revisione tabellare adottata dall’assemblea a maggioranza dei condomini (e non all’unanimità di tutti i partecipanti, come sopra rilevato) allorché il condomino che non sia stato presente in assemblea, abbia poi corrisposto la propria quota secondo la nuova regolamentazione. Tuttavia, tale orientamento era destinato a scontrarsi con una rilettura più attenta dell’inquadramento sistematico del regolamento di condominio. In particolare, la S.C., a sezioni unite, sul finire del 1999, in considerazione dei riflessi della regolamentazione condominiale nella sfera giuridica di ciascun proprietario comprimendone i diritti, stabilì il principio della necessarietà della forma scritta per ogni modifica del regolamento condominiale. A seguito di tale pronuncia si è andato progressivamente svalutando l’elemento del comportamento concludente al fine della revisione delle tabelle di spesa anche sotto il profilo della irrilevanza dei comportamenti acquiescenti dei condomini verso una nuova ripartizione, in considerazione della non univocità di tale comportamento nel senso di una determinata manifestazione di volontà.

Effetti della revisione

L’efficacia della revisione tabellare, con riguardo sia alla revisione operata dall’assemblea sia mediante ricorso giudiziale ex art. 69 disp. att. c.c., è strettamente connessa alla natura negoziale dell’atto modificato. La nuova tabella, di origine pattizia ovvero giudiziale, è un atto che avrà comunque funzione di nuovo accordo tra tutti i condomini per una diversa ripartizione delle spese condominiali e, pertanto avrà efficacia costituitiva ex nunc. Gli effetti decorrono dalla nuova approvazione in sede assembleare ovvero dal passaggio in giudicato della sentenza che abbia disposto la revisione.

Avv. Papa

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