Il concetto di nuda proprietà fa riferimento al valore dell’immobile decurtato dall’usufrutto. In parole più semplici quando si vende la nuda proprietà significa che si mette sul mercato l’immobile di proprietà, conservando però per sé il diritto di viverci per tutta la vita. Il proprietario viene detto “usufruttario” e vende la nuda proprietà, pur mantenendo il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o entro un determinato periodo di tempo. Si può sia affittare la casa oppure vendere l’usufrutto a terze persone, rispettando sempre i limiti dei termini previsti nel contratto di vendita. Nel caso dell’usufruttario possiamo trovarci sia di fronte ad una sola persona che ad una coppia di coniugi. Generalmente si tratta comunque di persone anziane e senza eredi che intendono ricevere liquidità dalla vendita dell’appartamento, senza però rinunciare ad abitare nella propria casa.
L’acquirente prende nome di “nudo proprietario” perché ha il diritto di proprietà dell’immobile ma non quello di usufruirne. Può trasferire a terzi la nuda proprietà dell’appartamento acquistato. Generalmente chi sceglie di acquistare un immobile con tale soluzione, intende offrirlo come soluzione abitativa futura di un figlio, alla morte del venditore.
Nello specifico sia il compratore che il venditore possono ottenere dei vantaggi acquistando con questa formula così particolare. Si tratta di una modalità di acquisto, infatti, diventata ormai frequente e vantaggiosa, a seguito della crisi economica che ha colpito la maggior parte degli italiani.
Il venditore che generalmente è un anziano, decide di alienare la sua casa. In questo caso realizza un’utile immediato ma continua a godere della sua casa fino alla morte. Dopo di che si estingue l’usufrutto e l’abitazione passa completamente in capo al compratore.
Ci si potrebbe chiedere perché l’acquirente considera vantaggioso questo tipo di contratto: semplice, perché acquistando un immobile in nuda proprietà si potrà beneficiare di un prezzo ridotto rispetto a quelli che si sentono nel mercato immobiliare. Infatti viene decurtato il valore dell’usufrutto da quello della proprietà. Acquistandolo, l’acquirente guarda alla prospettiva di un futuro utilizzo che arriva nel momento in cui muore il venditore, acquistandone la piena proprietà, estinguendone l’usufrutto e prendendone il pieno possesso.
Ovviamente per ogni acquisto vi sono degli oneri da sostenere e nessuno sconto è fatto anche quando siamo nell’ambito di questo tipo di compravendita così particolare. Possiamo dire quindi:
– che le spese relative al mantenimento del buono stato dell’immobile sono a carico dell’usufruttuario. Sarà lui quindi, a garantire il corretto funzionamento degli impianti, sostenendo tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria. Quindi sarà proprio lui a garantire il mantenimento dignitoso dell’immobile, preoccupandosi di non danneggiarlo o modificarne le caratteristiche principali che saranno iscritte in sede di atto notarile. Ogni modifica sostanziale infatti, dovrà essere approvata dal proprietario della nuda proprietà.
– per quanto riguarda invece le spese straordinarie o strutturali, queste sono a carico di chi avrà acquistato la nuda proprietà. (Ad esempio, se si rivela necessario cambiare gli infissi o rifare l’intonaco, queste spese saranno a carico di chi ha acquistato l’immobile ma non gode ancora dei diritti.)
Le imposte sull’immobile invece, IMU, TASI e IRPEF restano a carico di chi detiene ancora l’usufrutto, questo perché la legge ritiene che chi gode della disponibilità materiale dell’immobile, sarà soggetto al pagamento delle imposte allo Stato. Spesso questo si rivela uno dei motivi principali per cui, acquistare la nuda proprietà è considerato davvero conveniente poiché si rimanda il momento in cui si comincerà ad essere soggetti alla tassazione prevista per gli immobili.
Per un approfondimento ci rendiamo disponibili ad una consulenza tecnico – professionale.
V.L
